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世聯_四川明君川專地塊項目定位策劃報告_146P_市場研究_地塊分析_經濟測算_發展戰略
元)高層住宅 51635806聯排別墅5345合計 533585建安成本:8.5億備注:高層建安成本按成都市較高品質的高層
前提:土地成本未計入測算中凈利潤: 395 億
序號項目 合計銷售收入 749898地價3 開發成本5464 銷售費用3496.9
5 利潤總額 5946 所得稅530485
7 凈利潤 391455項目
元)高層住宅 414845453929別墅區高層6457561856
聯排別墅58374875合計 53—— 749898
銷售收益: 74.99 億
合計3456現金流入 銷售收入 749898776 898377774787547875
現金流出 成本投資54673564 3639363944194419銷售費用(34973623695 3653 3653 4436 44367958736187 39086 444 47845 48628 4436
凈現金流量 5947394589 50744 81727 73926 9924743439
累計凈現金流量55975737285736532879254 3785594備注:根據市場的實現去貨速度 8平方米年估算該項目的去貨速
億元啟動區收益 項目開發初期投入世聯大盤啟動模式總結
戰略發展
模式運作機理 優缺點 適用條件 與本項目的
契合? 純高端
物業只投入高端物業和
最核心資源,完全
樹立高端形象
? 難以保證前期銷售回現速度
? 損失了高端物業價值
? 后期產品缺乏資源支撐
強勢資源(自然、人文
、人造)
企業資金壓力小,不要
求前期回現速度
? 廉價先
行以低于市場預期的
價格,大量推出廉
價產品,聚集人氣
? 容易保證前期產品銷售速度
? 難以從競爭中脫穎而出
? 后期難以擺脫低端的形象
回款壓力巨大,需要保
證前期現金流,物業類
型單一,沒有強勢資源
。? 價值標
竿少量依托核心資源
的高端產品樹立價
值標竿,以主流中
端產品回現為目標
? 高低(端)產品聯動銷售,
通過各期的高端物業,不斷
拉升主流回現產品價格
? 兼顧價值和銷售速度
多元產品線,主流回現
產品為中端產品,需要
樹立品牌和價值最大化
原則:高端產品主要作用是樹立價值標竿,必須分期投入。中端產品主要作用是回現金流,是利潤主體,為開發
核心3高低搭配,聯動開發,各期通過高端產品和資源的投
入,拉升主流回現產品的價格和銷售速度。
世聯_四川明君川專地塊項目定位策劃報告_146P_市場研究_地塊分析_經濟測算_發展戰略

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上傳時間: 2019-07-31 16:04:30 資料星級: 所屬分類: 房地產企業戰略
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