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pdf 西安國際幸福城DK1、3前期策劃報告(易居)-202頁 (共202頁)

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西安國際幸福城DK1、3前期策劃報告(易居)-202頁
此報告僅供客戶內部使用,未經中國房地產信息集團|克而瑞(中國)信息技術有限公司的書面許可,其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。絕對保密致:宏潤地產開發有限公司易居-克而瑞–西安2011年6月國際幸福城DK1、3前期策劃報告房市金碟服務/委托內容:商品房開發地塊,即:DK1及KD3?本次報告主要針對DK1及DK3,開展市場調研及策劃定位工作;?DK1、DK3屬于國際幸福城整體地塊中的部分,但以商品房項目作為單獨開發;紡南路DK1DK1DK3房市金碟戰略方向房市金碟戰略方向一:淡市OR旺市——“唯剛不破”(剛需、首改)2011年1~5月全市住宅分面積段成交情況年2007年2008年2009年2010年180以上以下2006~2010年全市分面積段成交比例圖≦70㎡70~90㎡90~125㎡125~144㎡144~180㎡>180㎡淡旺市場交替下,剛需成交長期穩定?樓市經歷07、09年旺市,也經歷過08年的淡市,剛需產品(70~90㎡)首改產品(90~125㎡)成交量一直保持穩定,約占總成交量50%;當前淡市之下,剛需成交依然穩定?進入2011年,房地產市場進入宏觀調控所帶來的淡市,而剛需產品、首改產品的成交比例依然保持在50%以上,證明市場剛需一直旺盛房市金碟戰略方向二:產品量價平衡策略——項目成功帶動企業品牌量價關系跑量產品優點穩定現金流,風險系數低,操作難度較低,絕對利潤值較高品牌關系項目快速銷售、開發形成企業品牌溢價產品需求問題當前政策調控下,溢價產品需求(再改)受打壓嚴重競爭問題區域溢價產品多為品牌企業開發,同質化競爭激烈,客戶爭奪嚴重提高單價產品突破:需要高物業增值體系支撐資源溢價:當前區域一線景觀資源產品價值天花板約元/㎡,溢價空間有限銷售壓力:溢價產品競爭激烈導致去化緩慢品牌關系溢價產品如銷售緩慢,不利于企業品牌形成4.5容積率通盤均價6931元/㎡入市均價5400元/㎡同收益指標反算:容積率3.5通盤均價8911元/㎡入市均價7500元/㎡房市金碟戰略方向三——客戶構成變化看項目定位:基于剛需的項目定位,具備穩定的市場支撐與較強的抗風險性?政策主要打壓對象,投資客全面退出;?非政策打擊對象,受政策影響較小;?改善需求受政策波及,部分需求量遭遏制;剛性需求改善需求投資需求第一,浐灞客戶演變發展中,客戶呈多樣化,但剛需客戶支撐穩定;區域客戶大城東客戶
西安國際幸福城DK1、3前期策劃報告(易居)-202頁

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上傳時間: 2019-07-21 10:32:15 資料星級: 所屬分類: 房地產項目定位
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